부동산 투자를 위한 민법 강의 4

이번 시간에는 법률행위가 유효하기 위한 요건에 대하여 알아보겠습니다.

 

일반적 성립요건은 세 가지가 있습니다.
당사자가 있을 것, 목적이 있을 것, 의사표시가 있을 것.

이에 따른 효력요건은 마찬가지로 세 가지가 있습니다.
당사자가 능력이 있을 것, 목적이 확정・가능・적법・사회적 타당성이 있을 것, 의사와 표시가 일치할 것

 

당사자의 능력에 대하여서는 지난 시간에 간략히 알아보았습니다.

 

일반적 효력요건에서 목적에 해당하는 내용을 세부적으로 알아보겠습니다.

첫째, 확정

1. 법률행위가 성립 시까지 확정될 필요는 없다.
2. 법률행위가 이행 시까지 확정되면 된다.
3. 법률행위가 이행 시까지 확정되지 않으면 무효가 된다.

둘째, 가능

원래 계약은 가능한 것에 대하여 합의를 이루는 것이기 때문에 가능에 관한 조항은 없으며 불가능에 관한 조항이 있습니다.
원시적 불능과 후발적 불능으로 나뉩니다.
원시적 불능은 법률행위가 효과가 없습니다. 즉, 무효입니다.

후발적 불능은 원칙적으로 유효입니다. 후발적 불능의 사례로는 어느 부동산 소유자가 타 매수인들과 하나의 부동산을 두고 이중계약을 맺은 경우를 들 수 있습니다. 소유권이전등기를 넘겨받지 못한 매수인은 더이상 해당 부동산을 넘겨받을 수 없게된 불능의 상태에 이르렀습니다. 이 경우에도 법률행위를 무효로 본다면 이 매수인은 상대방에게 손해배상청구를 할 수가 없습니다. 따라서 후발적 불능은 유효하다고 보는 것입니다.

 

셋째, 적법

법규는 강행규정과 임의규정으로 나눌 수 있습니다.

강행규정은 법대로 지켜야하는 규정입니다.

임의규정은 당사자가 마음대로 따라도 되고 따르지 않아도 되는 규정입니다.

강행규정은 효력규정과 단속규정으로 나뉩니다.

효력규정을 위반하면 무효인 행위가 됩니다.

단속규정을 위반하면 유효인 행위입니다.

예를 들어 무허가 음식점에서 음식을 먹고 돈을 지불한 경우에 이 행위가 무효가 되지는 않습니다. 왜냐하면 이 행위가 무효로 되는 순간 음식점 주인과 음식을 먹은 행인은 만난 적이 없어야 하기 때문에 행인은 돈을 돌려받아야 하고 음식점 주인은 음식을 돌려받아야 합니다. 이런 일은 있을 수 없기 때문에 단속규정은 원칙적으로 유효로 보는 것입니다.